Financer votre résidence principale

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Devenir propriétaire est un objectif important pour beaucoup de Français et reste valable pour de nombreux émigrants allemands. Rester dans différentes langues et législations ajoute des défis. L'achat de votre résidence principale est un investissement important, car des sommes considérables sont en jeu et de nombreux aspects doivent être pris en compte. De plus, rester dans des langues et des lois différentes augmente la difficulté.

Dans notre dernier article, nous avons vu des erreurs classiques dans l’achat de biens immobiliers. Dans cet article, nous allons réexaminer les points importants à prendre en compte lors du financement de biens immobiliers.

Expatriation – Allemagne, qui sommes nous?

Notre association a pour objectif de simplifier le réseau de consultants francophones afin de faciliter la compréhension du système administratif, social et fiscal allemand des citoyens français et français, afin de faciliter leur intégration en Allemagne.

Nous protégeons les intérêts particuliers de nos membres et les conseillons en matière d'assurance maladie, d'épargne, de retraite, de placement en investissement, de fiscalité et de procédures administratives en France. Pour des applications plus spécifiques, notre réseau de conseillers, y compris des avocats spécialisés, peut être déployé et assisté dans vos projets.

Astuce 1: évaluer les frais généraux

Les coûts d'acquisition nécessitent:

  • notaire et frais d'inscription (2%)
  • taxe foncière (3,5-6,5% selon les pays).
  • Dans 80% des cas, des commissions sont normalement acquittées par l’acheteur (de 3,57% à 5,95%).
  • D'autres coûts sont souvent négligés dans les calculs: frais d'évaluation de la propriété, frais de contrôle de contrat d'achat, double loyer, coûts de mobilité, coûts de rénovation et de modernisation. Vous pouvez payer jusqu'à 15% du prix d'achat.

Les coûts d’acquisition prennent beaucoup de temps à se déprécier et l’achat de biens immobiliers ne peut être rentable que si l’objet est conservé pendant une longue période. L'acquisition et l'achat de biens immobiliers à plusieurs occasions pour s'adapter à l'évolution des besoins réduisent encore la rentabilité. Les immigrés français étant en moyenne des résidents à forte mobilité professionnelle, cet aspect leur est encore moins favorable.

Astuce 2: Soyez fiable avec votre banque

L'obtention d'un crédit n'est pas due. La banque risque de vous emprunter, en particulier ce que vous n'êtes plus solvable, que la propriété perde sa valeur et que vous ne pouvez pas rembourser le crédit.

Un contrat à durée indéterminée est également important. Il est très important de montrer les économies: en effet, si votre loyer est de 1 000 euros et votre crédit de 1 500 euros, la banque vérifiera si vous pouvez économiser la différence. Naturellement, les prêts à la conso notre agencetion doivent être évités.

Astuce 3: Évaluez votre capacité de remboursement

Prévoyez des paiements mensuels adaptés à votre revenu. Jusqu'à un tiers de votre revenu est pertinent. En effet, il est nécessaire de prévoir d’éventuels changements dans votre vie: enfants, chômage, temps partiel, maladie, divorce, susceptibles d’affecter votre revenu et votre capacité de payer.

Rien n’est pire et plus coûteux que de détenir ou de vendre de l’immobilier de façon urgente. De plus, payer trop et trop vite empêche la flexibilité et d’autres opportunités d’investissement.

Astuce 4: Plan de coûts à long terme

Dans le futur, souvent la phrase "J'économise le loyer".

Bien entendu, c’est l’idée de penser qu’il suffit de parler aux propriétaires pour se faire convaincre. Cependant, les coûts suivants doivent être planifiés:

  • Les coûts typiques pour les locataires: eau, gaz, électricité, assurance, taxes sur la propriété: environ 2 € / mois / mètre carré.
  • Frais de propriété: Fiduciaire, frais généraux. Environ 2 € / mois / mètre carré
  • Entretien et rénovation: environ 2 € / mois / mètre carré

Pour une maison de 150 mètres carrés, prévoyez un montant de 750 € et une variété de dépenses. En plus du crédit.

Astuce 5: Les risques financiers à long terme du plan

Il est évident que si vous n'achetez pas l'argent de votre maison, vous devez vous assurer de la mort et de l'incapacité de travail. En effet, s’il n’existe pas d’assurance-crédit obligatoire en Allemagne, cela ne la rend pas moins importante. Laisser une propriété avec une dette est une mauvaise idée. De même, nous devons penser au logement, y compris aux catastrophes naturelles.

En outre, vous devez prendre en compte le coût de votre résidence principale pour préciser que cette déclaration est légendaire: "si je suis propriétaire, ne devez pas préparer ma retraite". Avec une pension de 1 500 €, vous aurez du mal à payer 5 € / m² au Conseil 4.

Astuce 6: Faites la contribution appropriée

Si peu de banques financent sans apport, c’est une erreur courante d’investir dans leur immobilier en achetant l’ensemble de leurs réserves financières. C'est douteux. Compte tenu des taux d’emprunt (environ 1%), toute contribution supplémentaire que la banque n’a pas fixée est inutile. Les deux garderont votre argent dans d'autres investissements plus rentables et resteront liquides pour financer vos besoins futurs ou votre travail.

Notre conseil: au moins les coûts d’achat doivent être financés, le reste doit être négocié.

Astuce 7: Utilisez vos avantages avec les règles de financement

En France, le terme "amortissables" s’appelle: vous êtes endetté pour une durée déterminée et vous payez le même montant tout au long de cette période.

En Allemagne, il est souvent possible d’étendre le crédit: par exemple, vous empruntez 10 ou 15 ans et à la fin de cette période, le montant doit être remboursé ou renouvelé. Ce système permet des stratégies plus rentables, efficaces et flexibles qu’en France. De très courtes périodes augmenteront votre marge de manœuvre.

Le crédit immobilier allemand n'est pas qu'un taux!

Astuce 8: plan de refinancement

Par exemple, comme le crédit allemand doit être remboursé ou refinancé après 10 ans, il est important de planifier une stratégie de remboursement. Parce que si les taux d'intérêt sur le crédit augmentent entre-temps, les paiements mensuels pourraient exploser.

Il y a plusieurs méthodes:

  • Faire des remboursements anticipés: il était raisonnable que les taux soient de 5%, les taux de 1%, nous ne sommes pas en faveur de cette option.
  • Enregistrement sur un support dynamique pour obtenir une partie du remboursement du capital du crédit.
  • Investissez dans les ménages pour garantir un taux de prêt faible après 10 ans.

Ce qui compte pour votre conseiller, c'est la planification d'une stratégie de sortie. Penser "Je vois et je pars" est risqué. Cela peut fonctionner ou pas.

Astuce 9: Utiliser l'aide d'État

L'État aide les investisseurs immobiliers dans leur résidence principale de plusieurs manières:

  • Inscrivez-vous à votre banque par le biais de prêts bonifiés fournis par KfW.
  • Subventions via Riester: L’État subventionne 175 € par personne et par an pour 300 € par habitant afin d’acheter de l’immobilier ou de se refinancer.
  • À travers Baukindergeld, l'État paie 1 200 EUR par enfant et par an pendant 10 ans à compter de l'achat de la propriété avant le 31 décembre 2020 (testé sous conditions).

Renseignez-vous! D'un autre côté, si votre soutien est uniquement soutenu par ces subventions, c'est incertain.

En cas d’achat d’immobilier, une bonne préparation permet de limiter les erreurs.

Expatriation-Germany a aidé des dizaines de ses membres à acheter et à financer leur résidence principale, tout au long du processus d'achat.

les auteurs : Noël Francon, Spécialiste en investissement et financement immobilier

Florian Chiron, Conseiller immobilier et stratégie patrimoniale

Voulez-vous en savoir plus sur le financement de la résidence principale en Allemagne? Suivez notre webinaire Facebook le mardi 16 juillet à 19h.

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